Grondbeleid

Algemeen

De paragraaf grondbeleid is op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) een verplicht onderdeel van de meerjarenprogrammabegroting (MJB). In de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente wordt elk jaar het grondbeleid opgenomen in zowel de jaarrekening als de meerjarenbegroting. In de meerjarenbegroting heeft de paragraaf de functie van een vooruitblik.

Deze vooruitblik beschrijft tenminste:

1. De visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting.

2. De wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert.

3. Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.

4. Een onderbouwing van de geraamde winstneming.

5. Beleidsuitgangspunten omtrent reserves voor grondexploitatie in relatie tot de risico's die daaraan verbonden zijn.

Ad 1. en 2. Visie en wijze uitvoering grondbeleid

In september 2019 is in Purmerend de nota grondbeleid vastgesteld. De ondertitel van deze nota is ‘Afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen'. De nota geeft kaders voor de manier waarop invulling wordt gegeven aan het afwegen van belangen, het fasegewijs werken en het creëren van zowel ruimtelijke, financiële als maatschappelijke meerwaarde binnen gebiedsontwikkelingen. Ook is beschreven dat de voorkeursrol van de gemeente bij ontwikkelingen die bijdragen aan de gemeentelijke kerndoelen, het regie-faciliterend grondbeleid is. Daarnaast kan de gemeente, onder een aantal specifieke benoemde voorwaarden, de inzet van actief grondbeleid overwegen.

Doel van het gepresenteerde afwegingskader is om een zorgvuldig te komen tot een integrale belangenafweging voor mogelijk toekomstige gebiedsontwikkelingen. De gemeente is bij gebiedsontwikkelingen betrokken op basis van een faciliterende of actieve rol, waar nodig met inzet van financiële en juridische instrumenten. Op deze manier wordt toegewerkt naar gebiedsontwikkelingen die zowel ruimtelijke, financiële als maatschappelijke meerwaarde voor de gemeente met zich meebrengen.

Te zien is dat de gemeente na een periode van een voornamelijk faciliterende rol soms ook weer actief grondbeleid overweegt. Dat is bijvoorbeeld te merken aan het vaststellen van nieuwe grondexploitaties of het doen van strategische aankopen.

Ook de gemeente Beemster heeft een nota grondbeleid. Deze is in 2017 door de raad vastgesteld. In de nota uit 2017 is beschreven dat op projectniveau een afweging wordt gemaakt aan welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) invulling wordt gegeven en of, en zo ja hoe, met (een) marktpartij(en) wordt samengewerkt. In een afweging voor de keuze tussen actief en faciliterend grondbeleid weegt in ieder geval mee met welk beleid beter aan (één of meer van) deze prioriteiten invulling kan worden gegeven:

• Bescherming UNESCO werelderfgoed.

• Maatschappelijke betrokkenheid.

• Programmatische toevoeging.

• Kwaliteit publieke ruimte.

• Financieel inverdienvermogen.

• Urgentie.

• Innovatie en duurzaamheid.

Met het oog op de fusie zal na 1-1-2022 één nieuwe nota grondbeleid opgesteld worden. De insteek is dat de huidige Purmerendse nota grondbeleid daarvoor de basis wordt. De bedoeling is dat de Beemster waarden in de nieuwe nota grondbeleid van 2022 ook duidelijk naar voren komen.

Ad 3., 4. en 5. Vooruitblik Grondexploitaties

De gemeente Purmerend kent in aanvulling op de begroting en de jaarrekening het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Het MPG is een rapportage waarmee informatie wordt gegeven over de voortgang van gebiedsontwikkelingen binnen Purmerend. Dit betreft zowel de eigen gemeentelijke grondexploitaties (actief grondbeleid) als de ontwikkeling van private plannen (faciliterend grondbeleid). In het MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar, maar ook vooruitgekeken naar de komende jaren.

Op 30 juni 2021 is het MPG 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. In dat MPG is onder andere een overzicht opgenomen van de resultaatverwachting van de grondexploitaties opgenomen. Ook is inzicht gegeven in de tussentijdse winstneming. Onderstaande overzicht laat de looptijd van de actuele grondexploitaties zien en daarbij ook het verwachte eindresultaat op basis van een netto contante waarde (NCW) en de eindwaarde die correspondeert met de looptijd.

De tussentijdse winstneming is een samenspel van BBV regelgeving over de rekenmethodiek, de eindwaarde van de geactualiseerde grondexploitaties en de in kaart gebrachte risico’s. De winstneming kan van jaar tot jaar sterk variëren. Er worden geen tussentijdse winstnemingen vanuit de grondexploitaties in de jaarschijven van de begroting opgenomen. De winstneming wordt ieder jaar, gelijk met de actualisatie van de grondexploitaties, het MPG en de jaarrekening vastgesteld en verantwoord.

In onderstaande tabel is de winstneming over de Purmerendse grondexploitaties inzichtelijk gemaakt. Deze tabel is gelijk aan degene die in het MPG 2021 is terug te vinden. 

Huidig uitgangspunt is dat de winstneming 50/50 verdeeld wordt tussen de algemene reserve en de bestemmingsreserve gronden. De bestemmingsreserve gronden is vanwege diverse redenen ingesteld. Zo komt hieruit bijvoorbeeld de dekking voor verliesgevende grondexploitaties. Maar de bestemmingsreserve gronden is ook ingesteld voor het faciliteren van (nieuwe) ruimtelijke ontwikkelingen of daarmee samenhangende verkenningen. In die context dekt deze reserve plankosten bij zowel actief als faciliterend grondbeleid, wanneer we deze uitgaven niet kunnen terugverdienen middels verkoop of kostenverhaal.

Gemeente Beemster heeft sinds 2011 een samenwerking met BPD ontwikkeling om gestalte te geven aan de nieuwbouwontwikkelingen in Zuidoostbeemster (De Nieuwe Tuinderij) en in Middenbeemster (De Keijser). Deze ontwikkelingen betreffen vanuit de gesloten overeenkomst een volledig koopprogramma. In de afgelopen jaren is echter ook in overleg met elkaar sociale huur- en koopwoningen gerealiseerd.

De Beemster Compagnie is een V.O.F. waarbij zowel de gemeente als BPD Ontwikkeling 50% eigenaar is. Ook winsten en verliezen worden in deze verdeling genomen. Voor deze ontwikkelingen werd ieder jaar een actualisatie van de grondexploitaties aan de gemeenteraad van de Beemster ter besluitvorming voorgelegd. Op dat moment werd de raad ook bijgepraat over de ontwikkelingen en de voortgang. Na de fusie zal de rapportage over de ruimtelijke ontwikkelingen in de Beemster, waaronder de Beemter Compagnie, onderdeel worden van het MPG.

In de geactualiseerde grondexploitatie per 1-1-2021 zijn de volgende resultaten vastgesteld:

Actuele ontwikkelingen

Omgevingswet/Omgevingsvisie

In de afgelopen jaren is een stelselherziening voor het omgevingsrecht in voorbereiding genomen. De Omgevingswet (Ow) vormt daar een onderdeel van. De daadwerkelijke invoering van de Omgevingswet is enkele keren uitgesteld. Huidige planning is dat de wet op 1 juli 2022 in werking zal treden.

Macro-economische ontwikkelingen

Voor Purmerend bieden de economische ontwikkelingen in Metropoolregio Amsterdam op steeds meer terreinen een groeiend perspectief. Door de aanhoudend grote vraag naar woningen zijn de afgelopen jaren de VON (vrij op naam)-prijzen sterk gestegen. Op dit moment zijn er nog geen tekenen zijn dat prijzen zullen gaan dalen. Het aanbod aan betaalbare koopwoningen staat mede vanwege de hoge prijzen onder druk. Vanwege de grote vraag naar woningen, maar momenteel ook schaarste aan grondstoffen, zijn de bouwkosten sterk gestegen en is het risico dat deze nog verder stijgen. Ondanks de coronacrisis voorzien ontwikkelaars geen risico aan de vraagzijde. Wel kunnen ontwikkelingen financieel onder druk komen te staan door de momenteel sterk stijgende bouwkosten. De bouwkosten zijn een element in residueel bepaalde grondprijzen die in sommige gemeentelijke grondexploitaties zijn opgenomen. Indien bouwkosten harder stijgen dan de VON-prijzen kan dat een negatief effect hebben aan de opbrengstenkant van de grondexploitaties.

Actualiteiten gebiedsontwikkelingen

Op veel plekken in Purmerend wordt hard gewerkt aan het realiseren van nieuwe woningen en andere functies. Zo is wordt de ontwikkeling aan de oostflank van Purmerend op gang getrokken. In de Kom A7 wordt de realisatie van het hotel en de inrichting van het omliggende bos steeds meer concreet. In het Waterlandkwartier is een grote transformatieopgave aanstaande. Inmiddels is er bijvoorbeeld al een masterplan vastgesteld. Hierin wordt de richting geschetst welke kant het gebied op zal transformeren. De verwachting is dat in het tweede kwartaal van 2022 een gebiedsexploitatie aan de gemeenteraad ter vaststelling wordt voorgelegd. Ook in de Beemster wordt na vastelling van de dorspontwikkelingsvisies op verschillende plekken gewerkt aan de concrete invulling van de ontwikkellocaties.